因限购、限贷、担心房价下跌等诸多原因，近来出现了一股以北京、深圳为代表的“退房潮”，并由此引发了开发商、购房业主和银行的各种违约冲突和法律界的强烈关注。据媒体报道，“9·29房产新政后，北京二手房退房比例高达12.8%”，而包括一手房的退订在内，“全国在四季度将新增超过10万套的退房”。对比2008年的深圳很多业主“弃按揭”的退房潮，这次退房潮的规模更大种类更复杂。
除了这种因信贷原因引发的退房潮，还有一种退房也在悄悄进行中：即卖掉国内的房产，以投资移民的方式在美国、加拿大这样的地方购置房产、并将自己的生活圈子转移到海外。这是一种获益之后从国内房产投资（机）市场彻底“退出”的方式，这种方式主要针对北京、上海这样的房价奇高（甚至高于美、加）的地区，也代表了对国内房价走势的不再认同。
退房潮，从来被投机市场和那些过渡依赖土地财政的地方政府视为“洪水猛兽”。确实，从法律上讲，对于已经成交或开始按揭的房产交易，退房有失公平，开发商和银行都会有所损失，“弃按揭”的退房方式也会对业主的银行信用造成严重损害。但是，对银行来说，退房潮在存在收益损失的同时，也是保障金融安全的一个机会。一方面，银行借助限贷的机会拒绝多套房的贷款，本身就能够在一定程度上防止房贷欺诈，降低贷款风险。另一方面，允许因价格担忧导致退房行为的存在，甚至考虑通过鼓励和诱导退房来保证业主的权益，在一定程度上推动退房潮，不仅是房市调控的需要，也是使房产投资回归理性的需要。
最近几年，民间投资源源不断地涌入房产投机市场，而大量的国有资本则通过各种渠道流入房产开发进程。只要回报再高一点，我猜想是不是以追求高科技高收益的VC、PE都要置本业于不顾、投身房产投资（机）的怀抱。如果中国房产市场持续这样的投资收益态势，那无论怎样的调控，都无法阻止更多的个人投资者、民间资本投入房市，此前国有央企、上市公司之所以在经营战略上三心二意就是这个原因：主业经营存在风险，而大举进攻房市反倒能收获不错的财报。这是一个怎样的恶性发展？美国次贷危机的发源和过程难道还不够发人深省吗？马克思说过，“有50％的利润，资本就会铤而走险；有100％的利润，资本就敢践踏一切人间法律”；但世界上任何投资方式和方向，都没有象中国目前的房产投资（机）这样“旱涝保收”、只赚不赔的。
如果银行能够对退房业主采取默认的态度，甚至通过一定的手段进行操作，为退房业主行绿灯、开启方便之门，那么退房潮对于房市进一步调控将大有裨益；同时，也能避免中国的房市走入更加高危的状态，避免象“房价下跌50%压力测试”那样的场景真正到来，对金融安全构成严重威胁。
很多媒体和评论都在探讨退房案例当中，信贷政策的调整是否属于政府行为的“不可抗力”，以及投资者是否该为此买单。在我看来，对投资者而言，任何投资都是有风险的；如果依靠贷款来投资多套房，将未来收益建立在对贷款的强烈依赖之上，那在其决策之初就应当承担可能由信贷政策的改变带来的风险，这是一件理所应当的事情，理应有投资者来承担。假如投资者因为今天的退房潮而遭受损失，那就是房市正常风险的恰当体现，正好籍此改变人们对房产投资“只赚不赔”的错误认识。
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作者：瞬雨
技术经济观察家，自由评论人
本文转自 瞬雨 51CTO博客，原文链接:
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